rss

Austerity goes Private

Algemeen

14 Jul 2012 | 15:06

2 comments

Gerrit Zalm is een beetje in de war. Deze dienaar van de publieke zaak stelt vandaag in het AD, dat ‘aflossen [op hypotheken] de norm’ moet worden. Dit is eigenlijk de bedrijfsmatige variant van het austerity dogma, met zo mogelijk nog ernstiger gevolgen.

‘Politiek is er nu overeenstemming dat starters alleen nog een annuïteitenhypotheek kunnen krijgen. Bestaande hypotheken zouden ook daarin moeten worden omgezet.’ De ideeën van de ABN Amro-bestuursvoorzitter vinden weerklank bij de grootste hypotheekverstrekker, de Rabobank. Die spreekt, net als de ING, van ‘een interessant voorstel’. (AD)

Zeer interessant, zonder meer. Wat vooral interessant is, dat het doen van dergelijke voorstellen verboden is. Het gaat hier om een gecoördineerde actie van drie banken die gezamenlijk 90% van de markt in handen hebben, om de gevolgen van de overkreditering waar ze zelf voor verantwoordelijk geweest zijn bij het Nederlandse publiek in de schoenen te schuiven. Iedere rechtgeaarde AFMer zou nu een inval bij de drie grote banken moeten voorbereiden.

Kennelijk is Gerrit even vergeten dat hij voor een echt bedrijf werkt. ABN Amro mag morgen alle hypotheeknemers een voorstel doen voor een annuiteitenhypotheek. Maar dat zou natuurlijk niet verstandig zijn, want dan zouden de rendementen weleens onder druk kunnen komen. Dus maar liever de politiek via de pers aansporen om het hypotheekvee in de armen van de grote drie te drijven.

Wat Gerrit en Kornuiten ook vergeten zijn, is om even uit te rekenen wat een dergelijke welvaartsoverdracht voor hun andere clientèle – zoals grote ondernemingen, die niet veel extra krimp kunnen absorberen – zal gaan betekenen.

Laten we eens even kijken wat dit nou eigenlijk inhoudt. Het probleem met de Nederlandse overkreditering is zo’n beetje ontstaan tussen 1996 en 2009. De volgens het IMF onverklaarbare overwaardering (IMF, 2008) van de Nederlandse huizenvoorraad viel toevalligerwijs samen met een explosie van de hypotheekverstrekking (van 138 miljard in 1996 naar 609 miljard in 2009).  De huizenprijzen zijn in die periode gestegen met een factor van 2,5. We hebben dus te maken met een vastgoedzeepbel, die tot stand is gekomen door overkreditering, gefinancierd door de hypotheekrenteaftrek. De consument heeft hier uiteraard nauwelijks voordeel van gehad. De huizen waarin wij wonen zijn nog steeds dezelfde. Alleen wat wij voor diezelfde huizen aan de bank verschuldigd zijn is sterk gestegen. Inmiddels bedraagt onze collectieve hypotheekschuld ruim 600 miljard euro.

Als gebeurt wat Zalm wil, zal iedere  Nederlandse huizenbezitter moeten gaan aflossen. In een goed functionerend systeem is dit natuurlijk de normaalste zaak van de wereld, maar zo’n systeem hebben wij niet. Eigenlijk betekent dit, dat de huizenbezitters de huizenzeepbel aan de bank moeten gaan terugbetalen. Rekening houdend met een zeer beperkte huizenprijsstijging de komende decennia, gaat dit om een overdracht van huizenbezitters naar banken van ongeveer 26 miljard euro per jaar. Grappig genoeg, is dat bijna twee maal wat de hypotheekrenteaftrek de fiscus per jaar kost (ongeveer 14 miljard euro per jaar).

Dit geld zal de Nederlandse economie verlaten, en er zal niets voor terugkomen. Dus dit is bijna volledig netto welvaartsverlies. Misschien moet Gerrit eerst even met de afdeling Bijzonder Beheer gaan  praten, of de bedrijven die client zijn van de bank, zich wel extra vraaguitval kunnen permitteren.

Ik ben benieuwd of het de heren van ABN Amro begrijpen waar ze aan begonnen zijn. Contracten openbreken over bonussen van Groenink en Schmittmann noemden ze indertijd onmogelijk. Maar dat zien ze nu vast anders, want ze durven de wetgever te vragen de contracten die met miljoenen huishoudens gesloten zijn open te breken. Een mooi precedent, dat de hypotheeknemers zelf ook het recht geeft om zonder boete hun relatie met de bank op te zeggen. Als een contractpartij namelijk niet te goeder trouw handelt, is het logisch dat eenzijdig opgezegd mag worden. Dit kon nog wel eens heel erg grappig worden.

Ebel Kemeling

  • http://www.facebook.com/vandertouw Alexander van der Touw

    Ha Ebel, interessante post. Ik heb enkele opmerkingen:

    - Het bedrag aan terugbetaling van de leningen verlaat de economie niet echt.Het wordt een soort spaarpot voor de huizenbezitters die contant wordt op het moment dat ze hun huis verkopen. Doordat er is afgelost zal de verkoopprijs (hopelijk) hoger zijn dan de restschuld, dit is afhankelijk van de periode dat er is afgelost, de eventuele waardedaling van het huis en de oorspronkelijke hoogte van de hypotheek.

    - Door de aflossing besparen de huizenbezitters aanzienlijk op hun rentelasten. Dit merken ze weliswaar niet direct in hun cash flow maar er gaat minder geld op aan rente.

    - Je gaat er (lijkt het) van uit dat die 600 miljard in een gemiddelde resterende looptijd van 15 jaar volledig moet worden afgelost , ik denk dat een realistischer scenario is dat de annuiteit wordt berekend op basis van een theoretische looptijd die langer is dan de resterende looptijd zodater wel wordt afgelost maar niet tot 0.

    Overigens voorzie ik redelijk wat problemen bij het omzetten van bestaande hypotheken, o.a. het probleem dat banken gederfde renteinkomsten zullen proberen terug te halen bij de huizenbezitter.

    Alexander

    • Ebel kemeling

      Dank je Alexander,
      Wat je zegt klopt, indien het geld dat beschikbaar is voor de huizenvoorraad de prijzen niet beinvloedt. Ik ben bang dat dat niet zo is; de waardestijging van de huizen, heeft vrijwel gelijke tred gehouden met de toevoeging van hypotheken. Dus van spaarpotjes zal geen sprake zijn.
      Het is natuurlijk wel zo, dat het allemaal een kwestie van timing is. De bubble moet een keer leeg, en linksom of rechtsom gaat de rekening bij de burger terecht komen. Maar dit voorstel is veel te aggressief en zal in de middeninkomens een blijvende daling van welvaart veroorzaken.
      De betere oplossing zou zijn, als je verplichte aflossing combineert met verplichte afschrijving van hypotheekschulden boven de vrije verkoopwaarde. dan leg je de risico’s voor een klein deel terug waar ze horen.
      Ebel

volg dewetvankemeling.com